全国多地地产“救市”信号频出的当下，开发商也多措并举售楼去库存。

　　近日网络流传的宣传海报显示，河南开封、商丘两地有住宅项目提出“小麦换房” “大蒜换房”口号，并表示在该营销模式下已获大量成交。

　　证券时报·e公司记者致电售楼部了解到，该营销政策的确正在推行，不过均设有上限。当记者提出没有大蒜或小麦是否也可享受优惠政策时，售楼部人员表示可面谈商议其他优惠措施。

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　　小麦大蒜抵首付，最高可抵16万房款

　　6月20日，公众号“民权县中原建业”发布消息，位于河南省商丘市民权县的建业河畔洋房推出“小麦换房”活动，活动内容为“2元/斤抵首付，最高可抵16万房款”。

　　“2元/斤小麦换房”，图源：公众号“民权县中原建业”

　　据澎湃新闻报道，记者致电建业河畔洋房售楼处，销售人员表示，活动20日刚开始，目前电话咨询量很大。该销售人员称，目前，小麦市场价大约在1.5元/斤，我们是按2元/斤的价格给购房优惠。

　　另据大河网报道，楼盘工作人员表示，“活动会持续一段时间，可能会到7月份。”据工作人员透露，该楼盘“一房一价”，成交均价在5300-6200元/㎡之间，按照在售的117-144平米的户型面积来算，首付价格最低在18.6万元左右，16万元的小麦抵扣款可以支付首付款的80%。

　　稍早前，位于河南省开封市杞县的建业城也推出了类似的活动。

　　“5元/斤大蒜换房”，图源：公众号“杞县建业城”

　　据国际大蒜贸易网公布的价格，目前杞县产区大蒜的价格约为1.75元/斤。相较于建业打出的“5元/斤”的活动，便宜不少。

　　建业城销售人员称，5月22日正好是建业30周年，因此推出了爱心助农活动。活动推出后很受欢迎，另据大河网报道，网上流传的海报显示，5月22日-6月6日期间，杞县建业城获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。

　　对于如何以小麦、大蒜换房，上述两项目置业顾问均向财联社记者表示，企业并非直接向农户收取小麦、大蒜，而是会帮助农户联系合适的商家以实现农作物的收购。

　　建业河畔洋房一位置业顾问告诉记者，公司前期建立了一些商户渠道，但农产品具体以什么价格来收、如何结算等细节，仍需农户与商家协商。

　　“活动昨天正式开始，七月中旬结束。我们做这个活动只是搭个平台，购房首付仍要用资金支付。这么做，一是想帮助农户以满意的价格卖掉粮食，再者也希望有助于项目销售。”上述置业顾问补充道。

　　据悉，上述两个楼盘均为毛坯交付。

　　对于这一花式操作，有网友认为，感觉开发商这个“套路不错”，既帮农民卖了小麦和大蒜，又帮自己卖了房，关键是这楼千万别烂尾。

　　还有网友指出，其实开发商在“变相降价”，小麦2块一斤，最高抵扣16万元，也就是8万斤小麦，假如以市场价1.5元收购的话，差价5毛，总差额最高4万块(收麦子的人工运输等成本未计入)，也就是一套房最高优惠4万块，以所选房子的总价自行计算折扣。

　　中原地产高级研究经理卢文曦认为，所谓用小麦、大蒜换房，其实是一种营销手段。

　　“农作物产品换房作为一项营销举措，目的是吸引潜在客户群体购房。企业着眼点在于，借此推动购买力入市，以加快资金回笼速度。”卢文曦表示。

　　建业在河南开展小麦、大蒜换房活动之际，保利位于江苏连云港海州区的保利·水木芳华项目，日前则推出买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励1万元/套等活动。

　　02

　　建业地产去化压力大

　　资料显示，上述“大蒜换房”和“小麦换房”是河南地产一哥建业集团旗下地产项目的营销策略。

　　从企业层面而言，作为河南地产“一哥”，建业地产深度下沉到河南的区县级市场，足迹遍布全省100多个县城。县城楼市的消费乏力，建业地产受到的影响不言而喻。

　　据建业地产年报数据，截至2021年12月31日，建业共拥有土地储备约5345万m2，其中分布在商丘市的土储为469万m2，占总土储的8.78%，在其所布局的各地市中排第三；分布在开封市的土储为211.88万m2，占比3.96%，排第11位，去化压力可见一斑。

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　　多措并举刺激楼市去化

　　农作物抵房款的背后，是当前县域楼市库存高企，去化缓慢的现实。市场低迷环境下，无论从地方政府到开发商都在多措并举刺激楼市去化。

　　以小麦换房项目所处的河南商丘为例，6月7日，商丘市人民政府就印发《关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》提到，引导银行业金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对无购房贷款家庭购买普通住房的，贷款最低首付比例为20%；对新发放的首套住房商业性个人住房贷款，落实利率下限为相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求，促进贷款利率适当下行，加大个人住房贷款投放力度。

　　此外，当地对博士研究生、硕士研究生、本科和大专毕业生(技工院校预备技师、技师)来商丘市稳定就业的，除享受相应人才优惠政策外，在商丘市购房时享受购房补贴，购房补贴以家庭为单位，货币形式一次性发放。发放标准为博士生5万元、硕士生3万元、本专科毕业生2万元。

　　买房送工作！玉林“放大招”拉农民进城

　　广西玉林市仁东镇，今年推出了购房“送工作”政策。

　　今年1月，广西玉林市出台《玉林市关于加快人口进城若干政策措施的通知》，对楼市“放大招”，通知明确规定，只要符合条件的农村户籍人口和新市民在主城区(玉州区、玉东新区)购买首套房，就可以享受购房补贴、契税优惠，政府还帮忙安排购房人子女义务教育阶段学位、提供免费职业技术培训等。

　　具体优惠政策一共有10条，其中最受关注的是第5条。玉林市宣布，将向购房者提供万个就业岗位，优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，岗位薪酬不低于玉林最低工资标准。进城购房的零就业家庭劳动力，可提供推荐公益性岗位安置服务。

　　根据玉林市人民政府网站，这项工作实施3个月后初见成效，截至2022年3月底，新市民群体在玉林城区购买商品住房的合同网签数达到2622套，新增进城就业6118人，发放购房补贴累计受理466户。

　　青岛一街道将“推动居民买房”纳入社区考核

　　不仅是三四线城市，青岛市某社区甚至将购房纳入工作人员考核范围。

　　日前，青岛市西海岸新区某街道办事处一则名为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》广为流传。该通知要求各社区、各股份经济合作社，发动辖区居民购买新建商品房，组织新建商品房团购，至6月底每个合作社完成网签不少于2个，并将该项工作纳入2022年度工作考核。

　　该社区工作人员向天目新闻表示，确实接到街道下发的关于将新建商品房网签人数纳入考核的通知，“完不成的话，我们社区是要扣分的，社区书记也是有可能要被扣钱的。”

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　　近期稳地产政策持续，多地首付最低20%

　　据不完全统计，今年以来全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。内容涵盖放松限购限售、降低首付比例、放宽公积金贷款、购房补贴等层面。

　　目前从首付比例来看，全国有十几个城市首套房、或者二孩家庭购房、公积金购房等首付最低可以做到20%。

　　首付款比例20%

　　日前，重庆市印发《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，明确住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20%。而6月10日起，广东多个地级市如湛江、阳江、肇庆等银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例由25%下调至20%。

　　一成首付

　　5月底，山东德州齐河县甚至传出一成首付。

　　彼时一则 《关于促进齐河县房地产业平稳健康发展的若干措施》政策文件在网上流传，其中提及首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%，即首套10%，二套20%。不过齐河县住建局方面表示，并未正式颁布该政策，该文件已于5月31号公示撤销，据工作人员透露，取消主要因银行方面不同意1成首付。

　　首付降低之外比较重要的一条就是降低房贷利率。上月底伴随全国稳住经济大盘会议召开，全国首套房贷利率下限降低20个基点，5年期LPR超预期下调15个基点，苏州、南京、济南等17城率先执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%。

　　“首付5%首年0月供”

　　近日，上市公司保利发展下属湖南公司的微信公众号“湖南保利会”发文称，在618购房节推出“首付5%起”“首年0月供”等优惠政策，长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目将同步开展该活动。

　　第一财经记者17日从保利发展湖南公司了解到，该消息属实。活动期间，在上述地市的指定项目，购房者可以等到交房后再付清其余首付，并向银行申请按揭贷款。而在楼盘交付前，购房者无需申请贷款并承担月供。

　　“但能够做到0月供的只有个别地级市。目前，在长沙，保利发展共有17个楼盘，但大都为商业性公寓项目，仅一处在售住宅类项目。其中，商业性公寓可以做到首付5%，但住宅项目最多只能做到首付10%。”保利发展湖南公司某销售经理对第一财经称。

　　保利发展湖南公司方面称，该活动是相应政府号召，为消费者降低置业压力。近日，湖南省有关部门印发《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》，其中明确“采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策”。

　　严格的限购政策一直是长沙楼市保持平稳的关键原因。目前，长沙在除浏阳市、宁乡市以外的六区一县实行限购。根据限购地区的贷款要求，首套房商业贷款最低30%。

　　该名销售经理提及“首付10%”的长沙北中心保利时代项目正是在限购区域。

　　不过，首付10%并不意味着只需要缴纳10%的首付款，而是一种分期支付首付的概念，具体来看，购房者可分三期支付，最终结清日期在10月20日。

　　根据该销售经理介绍，若在该项目处购买一套面积为112平方米的毛坯房，单价大致为10600元/平方米，首付30%，即357200元。按照活动，在购房者缴纳500元定价的三日内，公司会核实该购房者的贷款资质，若满足条件，则可签定金合同，待三期首付金额交满后，再进行银行面签。此时，商业银行才能办理按揭贷款，开发商实现回款。

　　对于记者“延长回款周期后，是否会出现项目款不够，而导致的烂尾或无法按时交房等风险”的问题，该名销售经理称，“保利有这个经济实力做出这样的分期活动。”

　　第一财经从当地多名房地产中介人士处了解到，目前，在长沙，如中建、国欣等房企的部分楼盘也可分期支付首付，首次缴纳首付款比例最低也为10%，首付款交满时限一般是2~3个月。

　　“近期各地花式促销频出的背后，是这些地方普遍面临房地产去库存压力。如果市场短期内未见好转，接下来还会出现不少类似现象。”卢文曦在接受记者采访时说。

　　6月15日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2022年1-5月，商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%。

　　房价方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，1-5月份，全国新建商品房均价为9527元/平方米，同比跌幅为10.3%。

　　另据克而瑞数据，今年5月，三四线城市经营性用地成交建筑面积5281.84万平方米，同比下降56%；从成交金额来看，5月三四线城市经营性用地成交金额996.81亿元，同比下降65%。

　　来源：《商学院》杂志综合自大河网、财联社、第一财经、中国新闻网、澎湃新闻

（文章来源：商学院）

文章来源：商学院
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